Un lettore che abita in un condominio in cui di recente sono stati fatti dei lavori straordinari di manutenzione chiede di sapere chi è il responsabile del risarcimento nel caso in cui ci siano palesi responsabilità di “ cattiva ” esecuzione.
Quando i lavori deliberati in un condominio hanno creato un danneggiamento in una unità immobiliare si produce una articolata serie di anelli concatenati di colpevolezza che genera in fine il risarcimento .
Un lettore ci domanda a chi richiedere il ristoro dei danni subiti nel proprio appartamento in occasione della errata esecuzione di lavori di bonifica e di impermeabilizzazione del tetto del fabbricato ed a quali soggetti inoltrare la richiesta di risarcimento danni : il solo condominio , anche all’amministratore dello stabile, od alla impresa che ha eseguito male i lavori ?
Secondo giurisprudenza costante anzitutto l’appaltatore dei lavori ( quindi l’impresa ) è responsabile dei danni provocati a terzi proprio perché svolge la sua attività nell’esecuzione dell’opera o del servizio appaltato in piena autonomia . A tale onere dell’appaltatore si può poi affiancare con richiesta di responsabilità in solido, la pretesa nel confronti del Condominio come committente, o per aver dato un ordine specifico all’appaltatore ( tale da privare quest’ultimo di ogni possibile autonomia nell’esecuzione dell’opera ), o per la cosiddetta «culpa in eligendo» e cioè per aver fatto svolgere o demandato l’esecuzione dei lavori su parti condominiali o ad un terzo ( sub appalto ) oppure ad un soggetto ( operaio ) palesemente non idoneo ad adempiere con efficienza il compito affidatogli.
È poi possibile, che alla responsabilità dell’impresa esecutrice dei lavori, o del condominio, si aggiunga quella in prima persona dell’amministratore del condominio per «culpa in vigilando», nel caso in cui sia venuto meno al suo dovere, quale deputato dello palazzo stesso, di verificare e controllare la regolare e corretta esecuzione dei lavori.
Per parlare pero’ di tale responsabilità dell’amministratore, occorre che con chiarezza lo stesso sia stato formalmente incaricato di vigilare appunto e sia effettivamente venuto meno al suo dovere di controllo sulla regolare effettuazione dei lavori, mentre non certo si può parlare di responsabilità dell’amministratore qualora il danno sia stato causato da una attività spontanea e volontaria dall’impresa edile .
In pratica non esiste una responsabilità oggettiva dell’amministratore per i danni causati ai condòmini dall’impresa costruttrice che “ intervenga sulle parti comuni: essendo viceversa necessario, perché l’amministratore possa essere ritenuto responsabile in proprio nei confronti del condominio, che tali danni si siano verificati per un comportamento dell’impresa che l’amministratore, se avesse correttamente vigilato, avrebbe potuto evitare “ . Particolarmente rilevante è la qualifica professionale che nella vita privata ha l’amministratore ( Ragioniere , Diplomato , Commercialista o invece Geometra Architetto o Ingegnere ) nella decisione da prendersi per introitarlo nella responsabilità e richiesta di risarcimento ponendo un limite alle sue responsabilità dettato dal fatto che l’amministratore (che pure rimane custode delle parti comuni nonostante la presenza di un appaltatore che debba eseguirvi degli interventi) risponderà dei danni derivati dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte di un’impresa terza, solo qualora egli effettivamente vigilando con attenzione avesse potuto accorgersene ed evitarli o avesse compreso la negligenza ed imperizia dell’impresa .