Il rapporto Cresme sul futuro dell’abitare al 2050: nel Mezzogiorno sempre meno residenti e immobili inutilizzati, mentre nelle città resta difficile trovare alloggi accessibili. Nelle aree interne quasi quattro case su dieci non sono occupate stabilmente. La Cgil attacca il Piano Casa del Governo: «Servono investimenti strutturali».
Il Mezzogiorno continuerà a perdere abitanti e famiglie, ma questo non significa che l’emergenza casa sia destinata a scomparire. Anzi, nei prossimi venticinque anni il Sud rischia di trovarsi davanti a un nuovo paradosso: sempre più abitazioni inutilizzate nei piccoli comuni e nelle aree interne, mentre nelle città e nei territori economicamente più attrattivi continueranno a mancare alloggi accessibili per giovani, lavoratori e famiglie a basso reddito. È lo scenario delineato dal Cresme nella ricerca «La casa del futuro. Scenari per l’abitare», presentata dal direttore Lorenzo Bellicini al convegno organizzato da Fillea e Spi Cgil.
Le previsioni sono particolarmente preoccupanti per Napoli e Palermo. Secondo le proiezioni al 2050, l’area napoletana perderà circa 106.400 famiglie, mentre quella palermitana registrerà una contrazione di 61mila nuclei. Un andamento che si inserisce in un declino demografico più generale: tra il 2035 e il 2050 il numero delle famiglie diminuirà dell’8,7% nel Sud e del 9,9% nelle Isole.
Il paradosso del Sud: meno famiglie, ma case ancora inaccessibili
Il problema è che la riduzione della popolazione non produce automaticamente un miglioramento delle condizioni abitative. Le abitazioni possono trovarsi nei territori sbagliati, essere troppo grandi rispetto alle esigenze dei nuovi nuclei familiari oppure richiedere interventi di manutenzione e riqualificazione economicamente insostenibili.
È il caso soprattutto delle aree interne del Mezzogiorno, dove lo spopolamento lascia dietro di sé un patrimonio immobiliare sempre più difficile da utilizzare.
A livello nazionale, nelle aree interne quasi il 39% delle abitazioni non risulta occupato da residenti: 2,32 milioni di alloggi su un totale di 5,94 milioni. Non si tratta necessariamente di case abbandonate, perché una parte viene utilizzata per vacanze o soggiorni temporanei. Ma la dimensione del fenomeno evidenzia il rischio di un progressivo deterioramento del patrimonio edilizio.
La situazione è particolarmente delicata nei piccoli comuni meridionali, dove alla perdita di residenti si accompagnano spesso la chiusura dei servizi, l’invecchiamento della popolazione e la riduzione delle opportunità di lavoro.
Napoli, 110mila abitazioni potenzialmente non assorbite
Il caso di Napoli rappresenta uno degli esempi più significativi degli squilibri che si potrebbero determinare nei prossimi decenni.
Secondo il modello Cresme, il territorio napoletano registrerebbe al 2050 una contrazione di circa 106.400 famiglie. Nel bilancio fisico tra nuove formazioni familiari e abitazioni liberate si accumulerebbero circa 110mila alloggi-equivalenti potenzialmente non assorbiti.
Una disponibilità teorica che, tuttavia, non coincide necessariamente con case effettivamente utilizzabili.
Molti immobili potrebbero richiedere costosi interventi di adeguamento, risultare inefficienti sul piano energetico o trovarsi in zone lontane dai servizi e dalle opportunità lavorative.
Il risultato è che anche in presenza di un patrimonio abitativo apparentemente abbondante, una parte delle famiglie potrebbe continuare a incontrare difficoltà nell’accesso alla casa.
Il problema dei prezzi: a Caltanissetta 635 euro al metro quadrato
La ricerca mette in evidenza anche le profonde differenze nel valore degli immobili.
Nel 2026 il prezzo medio delle abitazioni raggiunge circa 5.680 euro al metro quadrato a Milano, mentre a Caltanissetta si ferma a 635 euro.
Il divario riflette mercati immobiliari profondamente differenti. Nelle città economicamente più forti il problema è rappresentato da prezzi e affitti troppo elevati. Nei territori più deboli, invece, il valore degli immobili può essere talmente basso da rendere poco conveniente persino un intervento di recupero.
Secondo il Cresme, costruire una nuova abitazione comporta costi indicativi di 1.800-2.000 euro al metro quadrato, mentre il costo complessivo dell’operazione può arrivare a 2.500-3.000 euro.
In molte realtà meridionali, dunque, il valore di mercato degli immobili non sarebbe sufficiente a sostenere economicamente gli interventi necessari per riportarli in condizioni adeguate.
L’emergenza nazionale: 3,7 milioni di famiglie senza una casa adeguata
Il quadro meridionale si inserisce in una trasformazione che riguarda tutto il Paese.
Tra il 2019 e il 2024 l’Italia ha perso circa 698mila residenti, ma nello stesso periodo il numero delle famiglie è aumentato di 822mila unità, raggiungendo quota 26,67 milioni.
La spiegazione sta nella progressiva riduzione della dimensione media dei nuclei familiari, determinata dall’invecchiamento della popolazione, dall’aumento delle persone sole e dalla crescita delle famiglie monogenitoriali.
Secondo il Cresme, tra il 2026 e il 2050 si formeranno circa 10 milioni di nuove famiglie, mentre ne cesseranno 10,25 milioni.
Ma le abitazioni che si libereranno non saranno necessariamente compatibili con le esigenze e le disponibilità economiche dei nuovi nuclei.
La ricerca stima che, considerando redditi, prezzi e caratteristiche degli immobili, 3,71 milioni di nuove famiglie potrebbero non trovare un’offerta abitativa adeguata nell’arco del periodo analizzato.
Di queste, 1,94 milioni avrebbero teoricamente le risorse economiche per acquistare o affittare un’abitazione, ma non troverebbero un’offerta compatibile. Per altri 1,77 milioni il problema sarebbe invece rappresentato dall’insufficienza del reddito.
La Cgil contro il Piano Casa: «Non basta costruire 100mila alloggi»
Di fronte a queste prospettive, Fillea e Spi Cgil contestano l’impostazione del Piano Casa del Governo.
Secondo il segretario generale della Fillea, Antonio Di Franco, il fabbisogno abitativo potrebbe raggiungere 1,2 milioni di alloggi entro il 2037, mentre il programma governativo prevede 100mila abitazioni in dieci anni.
Il sindacato giudica insufficienti anche le risorse destinate all’edilizia residenziale pubblica, pari a circa 900 milioni distribuiti nell’arco di quattro-cinque anni.
La proposta della Cgil è un piano straordinario decennale di investimenti nell’edilizia pubblica e sociale, accompagnato da interventi di recupero del patrimonio esistente e da una maggiore partecipazione dei Comuni alla programmazione.
Un’attenzione particolare viene richiesta per gli anziani. «Per una persona anziana, avere un alloggio di proprietà non basta se la pensione non copre le spese, mancano i servizi o si vive in solitudine», sottolinea Tania Scacchetti, segretaria generale dello Spi Cgil.
La sfida del Mezzogiorno: recuperare le case e fermare lo spopolamento
Per il Sud la questione abitativa assume quindi una dimensione diversa rispetto alle grandi aree metropolitane del Centro-Nord.
Non si tratta soltanto di aumentare il numero degli alloggi, ma soprattutto di recuperare quelli esistenti, renderli accessibili e accompagnare gli interventi edilizi con il rafforzamento dei servizi.
Scuole, trasporti, sanità territoriale e opportunità lavorative diventano elementi indispensabili per evitare che la riqualificazione degli immobili si trasformi in un investimento senza abitanti.
Come sottolinea Bellicini, non basta più parlare di una sola politica abitativa, ma di politiche differenziate in funzione delle caratteristiche dei territori.
Il rischio per il Mezzogiorno è ritrovarsi nel 2050 con migliaia di case vuote, borghi sempre più spopolati e giovani che continuano a non trovare un’abitazione dove esistono opportunità di lavoro. Il vero problema non sarà soltanto costruire nuove case, ma impedire che un patrimonio immobiliare sempre più vasto diventi inutilizzabile proprio mentre cresce il bisogno di abitazioni economicamente accessibili.