L’AVVOCATO RISPONDE: quando il condominio è chiamato in mediazione

di Stefania Fabricatore, Avvocato

Riceviamo l’invito di un lettore a occuparci dei rapporti tra condominio e mediazione. In altre parole, come comportarsi nel caso in cui un condominio vien chiamato in una mediazione. E ancora: come e cosa bisogna dire o fare per aderire e per eventualmente transare la lite?

La mediazione in condominio è quella attività svolta da un Mediatore (esperto in materia) e finalizzata ad aiutare due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con la formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa (art. 1 lett. a, del D.Lgs. 28/2010 riformulato dalla legge 98/2013).

Si ricorda che l’art. 5, d.lgs. n. 28/2010 indica il campo di applicazione della Adr mediazione in materia condominiale, in quanto divenuta obbligatoria  per  tutte le contese principalmente riconducibili all’ applicazione della regolamentazione e normativa del Diritto condominiale.

Per capire fan parte della materia – come esempio naturalmente –  le discussioni relative alla divisione delle spese (artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.); alla natura esclusiva e/o condominiale di un bene e/o impianto; alle opere eseguite dal singolo condomino sulla proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.); al rimborso delle anticipazioni per spese urgenti effettuate dal singolo condomino (art. 1134 c.c.); alla responsabilità solidale tra venditore e acquirente di una porzione di piano (art. 63 disp. att. c.c.); all’approvazione delle tabelle millesimali e loro revisione (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.).

Ora vediamo nello specifico l’approvazione dell’accordo da parte del condominio.

Prevedendo che l’assemblea autorizzi l’amministratore a partecipare e a proseguire nel procedimento di mediazione,l’Amministratore  non è comunque tenuto ad accettare eventuali proposte conciliative della controparte o del mediatore (articolo 11, comma 1, del Dlgs 28/2010) ma deve riproporre una nuova assemblea , infatti a meno che non abbia poteri illimitati di transigere e conciliare , l’articolo 71, comma 5, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, si legge  «la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del Codice.

Quindi se poi non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata».  l’amministratore è tenuto a prendere parte al procedimento di media-conciliazione in veste di incaricato autorizzato (necessariamente) da parte dell’assemblea dei condomini ma il verbale autorizzativo deve contenerne i poteri

Al pari il legale delegato dall’amministratore dei condomini tutti  non possiede alcun potere decisionale rispetto la ipotesi di conciliazione che potrebbe discendere dalla ”trattativa aperta”, a meno che la delibera che ne abbia autorizzato la partecipazione non abbia, altresì, stabilito i relativi poteri negoziali di sorta del legale, pur esplicando le singole ipotesi di esercizio .

Ad ogni modo, l’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce il valore dei quorum deliberativi e costitutivi necessari per l’approvazione di una proposta di mediazione. L’articolo in commento non declina la maggioranza assembleare in funzione del contenuto dell’accordo, ovvero delle singole materie trattate; ma si limita a richiamare il contenuto del comma II dell’art. 1136 cod. civ.

In conclusione, è importante che il Mediatore e prima di lui l’Ente di Mediazione legga il conferito mandato all’Amministratore facendoselo depositare per tempo , ne valuti  il potere di partecipare e di gestire tutte le fasi della procedura, sia per lui che per il legale – ferma restando, ovviamente, la convalida assembleare dell’eventuale accordo conclusivo che non può prescindere dall’autorizzazione dei singoli condomini – In tal modo, in Mediazione  si dovranno tenere due assemblee condominiali:

  • La prima per conferire all’Amministratore l’autorizzazione a partecipare all’intera procedura mediazione ed al suo legale determinati poteri;
  • La seconda per convalidare l’eventuale accordo.

La partecipazione effettiva a tutta la procedura di mediazione – e non solo al c.d. primo incontro informativo – è importante e consigliata, anche per i recenti orientamenti giurisprudenziali dei vari Tribunali che  sanzionano  appunto il comportamento di chi si presenta al primo incontro di mediazione solo per riferire che non ricorrono i presupposti per lo svolgimento di una vera e propria mediazione senza entrare nel merito.

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